El diario económico Expansión recoge hoy la actividad y planes de nuestra sociedad, Kala Asset Investments S.A., sociedad de inversión en activo inmobiliario terciario con el objetivo de homologarse como SICC, sociedad de inversión colectiva de tipo cerrado, que lleve a duplicar en 10 años el capital de socios inversores.
A finales del 2013 comenzaron su cotización las dos primeras SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), hoy en día son 36 las sociedades de este tipo que cotizan en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), a las que hay que sumarles otras 5 en el Mercado Continuo (Merlin, Colonial, Hispania, Lar y Axiare).
El cambio en la regulación para su incorporación que el próximo 1 de agosto entra vigor ha precipitado la incorporación estos últimos meses.
La nueva circular del MAB 1/2017, que sustituye a la actual 14/2016, endurece las condiciones para la el inicio de la actividad bursátil de estas sociedades. Entre las medidas nuevas que introduce la normativa destaca el hecho de que las SOCIMIs deben contar con inversores minoritarios en su accionariado en el momento de salir a bolsa, algo que actualmente es necesario cumplir en el plazo de un año.
Otro de los requisitos que también hasta ahora tenía el plazo de un año para su consecución y a partir de agosto será necesario cumplir antes de la incorporación, es que debe tener al menos dos millones de euros de la valoración de la compañía distribuida entre accionistas minoritarios (que poseen menos de un 5% del capital social). En caso de que la compañía tuviera una capitalización inferior a ocho millones, la cantidad exigida sería del 25% de la misma.
La Circular 1/2017 también exige que los títulos en manos de minoritarios estén lo menos concentrados posibles, además de no computar aquellos que sean familiares de alguno de los accionistas de referencia, ni aquellos que estén en manos del proveedor de liquidez (banco, gestora, etc). Sin olvidar que, como hasta ahora, todas las sociedades de inversiones inmobiliarias tienen que cotizar en un plazo máximo de dos años desde que se constituyen para poder seguir beneficiándose de las ventajas fiscales que contempla la ley.
Las SOCIMIs tienen como objetivo la inversión en activos inmobiliarios para su alquiler, dedicadas en gran mayoría al sector terciario. Se observa como las grandes firmas comienzan la especialización de sus carteras concentrando su dedicación a un tipo de activos como es el caso de Hispania, especializándose en el sector hotelero, o Merlin, que a pesar de que su cartera sigue siendo diversa en oficinas, retail y logística está reforzando su especialización en oficinas, al igual que el caso de Axiare que posee ya un 73% de su cartera en este segmento.
Otro ejemplo de especialización es la última incorporación en el MAB a día de hoy, Kingbook Inversiones que posee 59 estaciones de servicio.
Se prevé que siga en aumento el número de estas incorporadas en el MAB en lo que resta del año, con la ya admitida AM Locales Property o las previstas Centurion Real Estate, La Finca Global Assets o Témpore Properties, la nueva SOCIMI creada por la SAREB para canalizar parte de sus activos.
A través de un comunicado, La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), ha anunciado que ultima la creación de una SOCIMI con la que pretende sacar al mercado una parte de sus viviendas en alquiler. Se estima que puedan ser en torno a 4.500 viviendas, lo que equivaldría a unos 70 millones de euros, a falta de incluir producto terciario o promociones, dado que la normativa de las SOCIMI permite tener hasta un 20% de inmuebles no alquilados.
Está previsto que TÉMPORE PROPERTIES cotice en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) antes de que finalice el año.
La valoración de los inmuebles que se incorporarán a esta nueva Socimi está siendo realizada por la consultora CBRE, contando además con RENTA 4 para el asesoramiento global y con CLIFFORD CHANCE como asesor legal y fiscal.
El 45,90% del capital del conocido como “banco malo” pertenece al Estado a través del FROB, y el resto está en manos privadas (entidades financieras, inmobiliarias, aseguradoras e Iberdrola).
La inversión en activos comerciales a pie de calle se duplicó hasta alcanzar un nivel récord en 2015. La compra del edificio ubicado en Gran Vía, 32 por Pontegadea por 400 millones de euros supuso el 40% del total. España se mantiene en el ‘top 10’ de mercados objetivos para los grandes operadores de moda.
Las calles de Madrid y de Barcelona más transitadas, turísticas y cotizadas, como son la Gran Vía y Las Ramblas, siempre han sido objeto de deseo para grandes jugadores del sector de restauración y ocio y, desde hace unos años, han acaparado la atención además de las grandes cadenas de moda, que optan por estas avenidas como escaparates de sus tiendas bandera.
La afluencia de estas céntricas vías las convierte en blanco perfecto para albergar los buques insignia de las principales marcas de moda y complementos y, como contraprestación, las históricas avenidas han renovado su oferta y rejuvenecido su imagen.
Paralelamente y coincidiendo con el auge de las flagship stores, el sector del retail ha experimentado de forma generalizada un aumento de operaciones de compraventa de locales de gran tamaño. En concreto, más de veinte nuevas marcas internacionales entraron en España en 2015, de las cuales un 60% optaron por Madrid y un 32% por Barcelona, de acuerdo con un informe elaborado por CBRE.
Con esto, España se mantiene en 2016 entre los diez primeros mercados objetivos para las grandes firmas internacionales.
La próxima gran marca que tiene previsto desembarcar en España es la cadena de moda japonesa Uniqlo. Su primera apertura será una flagship en Barcelona, si bien, el grupo asiático sigue buscando local en Madrid. También han mostrado su interés por entrar en España las marcas italianas Terranova y OVS.
En conjunto, la inversión en high street (activos comerciales a pie de calle) logró un récord el pasado año, con 900 millones de euros invertidos, el doble que el año anterior, en gran parte propiciado por la compra por parte Pontegade del edificio que ahora ocupa Primark en Gran Vía 32 por 400 millones. Sólo esta operación supuso el 40% de la inversión total.
En Barcelona, la falta de producto provocó que la inversión en high street no fuera tan intensa y en la zona se vendieran sobre todo edificios de uso mixto con un componente comercial, como Diagonal 490 o la histórica Torre Muñoz, en Fontanella.
La fuerte demanda y la escasa disponibilidad de oferta prime han provocado que la rentabilidad haya bajado, situándose en torno al 3,5% para los mejores productos, tanto en Madrid como Barcelona. Esta rentabilidad se sitúa, no obstante, por encima de otras plazas europeas como Londres y París, según CBRE.
Gran Vía, nuevo escaparate de los buques insignia de la moda
En la centenaria Gran Vía las tiendas de moda y los hoteles empiezan a rivalizar con restaurantes, cafeterías, teatros y cines para ocupar su espacio en la cotizada calle de Madrid, que en su momento era conocida como el broadway madrileño por la profusión de cines y musicales que albergada y que, en menor medida, hoy en día sigue manteniendo.
En esta carrera por instalarse en la más transitada artería de Madrid, los escaparates de las grandes marcas y los nuevos hoteles de diseño con una imagen más contemporáneos han ocupado los edificios que antes habitaban entidades bancarias, sociedades de seguros o grandes salas de cine.
En este sentido, el tamaño de los edificios de Gran Vía, les convierten en activos más interesantes para alojar los grandes buques insignias de las marcas de moda que, por ejemplo, los inmuebles de la calle Preciados. Según un cálculo de la consultora CBRE, en 2014 y 2015 se contabilizaron inversiones inmobiliarias por valor de 1.100 millones de euros
Sin duda, la operación más relevante de los últimos años fue la compra en enero de 2015 del inmueble de Gran Vía, 32 por Pontegadea. El brazo inversor de Amancio Ortega, el fundador y máximo accionistas del gigante de la distribución Inditex, pagó 400 millones de euros por este activo. Es este edificio el que ha escogido Primark para situar su flagship, con cinco plantas distribuidas en 12.400 metros cuadrados. Esta megatienda ha llegado a ser, incluso, una atracción turística y en los meses posteriores a su apertura provocó atascos y colas a sus puertas.
Siguiendo este ejemplo otras marcas se han instalado en el último año en Gran Vía. Por ejemplo, la cadena de complementos de moda Parfois y la joyería española Tous, han ocupado los número 42 y 38, respectivamente. A estas se suman las aperturas la pasada primavera de la firma de cosméticos Nyx y la tienda de deportes Adidas, que se han instalado en el número 21 y 36 de la madrileña calle.
También el intervalo que va desde la plaza de Callao hasta Plaza España se ha revitalizado en los últimos meses con la llegada de la cadena de regalos y complementos Ale-hop , en el número 74, de la perfumería Druni, en el 61, y la compra del edificio del cine Rex por parte de Axa.
La futura rehabilitación de este edificio, junto con la del polémico Edificio España, que en los últimos dos años ha cambiado de manos varias veces, contribuirá también a reactivar este último tramo de la Gran Vía.
Otras transacciones importantes en Gran Vía han sido la del local número 44, con más de 500 metros cuadrados. Este inmueble, que albergaba una sucursal de Bankia, fue adquirido a principios de año por Hines al grupo Baraka -actual propietario del Edificio España- por casi 40 millones. Por su parte, la Socimi Saint Croix adquirió el pasado mes de marzo otro local ubicado en Gran Vía -en concreto, situado en el número 55- por 13 millones de euros.
Las Ramblas, en el radar de las grandes marcas
Las Ramblas de Barcelona es otra de las grandes vías que empiezan a ganar enteros entre los grandes operadores de moda. El tramo más transitado de esta calle solo es superado por Portal del Ángel, lo que permite a esta artería de Barcelona seguir optando por atraer a más marcas. El interés por localizar sus tiendas en esta calle se suma a la gran saturación de otras calles más comerciales de Barcelona.
La emblemática avenida de la Ciudad Condal empezó a captar el interés del sector retail en 2013, cuando Mango adquirió la propiedad del inmueble situado en el número 132 para convertirlo en flagship. La tienda de Mango, con 2.500 metros cuadrados, se ubicó en un edificio hasta entonces de uso residencial.
Hasta la llegada del grupo presidido y liderado por Isak Andic, la vía había estado dominada por restaurantes, cafeterías y entidades bancarias, dada la gran afluencia de turistas.
La apuesta de Mango por esta vía alimentó el interés de otras marcas por establecerse en Las Ramblas. Así, por ejemplo, el Real Madrid eligió el número 114 para abrir su primera tienda en Barcelona el pasado año. Del mismo modo, la marca de deporte Nike, la tienda de cosmética Flormar y las cadenas de moda Double Agent y Friday’s Project también optaron por esta avenida.
Estos operadores han elegido para abrir su tiendas el tramo medio de la calle, que no era hasta el momento foco para el retail, ya que circuito comercial se centraba más en la parte superior de Las Ramblas, donde desembocan las calles de Portaferrisa, Portal del Ángel y Plaza Cataluña, gran eje de consumo.
De acuerdo con el estudio CBRE, a medio plazo se cerrarán más operaciones que permitirán extender el eje comercial de la ciudad. Según la consultora, existe mucho interés por parte de los comerciantes, así como mucho apetito inversor por la zona.
La sociedad que se constituyó como SOCIMI en septiembre del año 2015, presentará los próximos días el documento informativo de incorporación (DIIM) al MAB (Mercado Alternativo Bursátil) que incluye información financiera y auditada que deberá estudiar el comité de incorporaciones al MAB para su posterior elevación al Consejo de Administración. El grupo prevé que antes de que finalice el año tendrán todos los trámites y autorizaciones pertinentes del MAB.
General de Galerías Comerciales será así la segunda mayor SOCIMI española por capitalización bursátil detrás de Merlin, con un valor cercano a los 2.000 millones de euros y la mayor empresa del MAB.
Esta SOCIMI, propiedad del empresario Tomas Olivo López, entre otros activos de menor relevancia, agrupa seis centros comerciales con una superficie conjunta de unos 350.000 metros cuadrados. En particular, los centros comerciales incluidos en el perímetro de la SOCIMI son: el Parque Comercial La Cañada (Marbella), con 73.000 m2; el Parque Comercial Nevada (Granada), con 108.000 m2; el Parque Comercial Mataró Parc (Mataró, Barcelona), con 35.000 m2; el Parque Comercial Gran Plaza (Roquetas del Mar), con 53.000 m2; Las Dunas (Sanlúcar de Barrameda, Cádiz), con 60.000 m2; y el Centro Comercial Mediterráneo (Almería), con 19.000 m2.
Su estreno bursátil se encuentra dentro de las recientes salidas a Bolsa que en los últimos meses han protagonizado este tipo de SOCIMIs, que centran su actividad en el arrendamiento de inmuebles urbanos y que tienen una fiscalidad especial. De este modo las SOCIMIs han pasado de ser una figura casi desconocida en España a ser grandes protagonistas del sector.
Para su salida a Bolsa, General de Galerías Comerciales ha contratado a Armabex como asesor registrado, al despacho Martínez-Echevarría como abogados, CBRE como experto inmobiliario y a Audalia Laes Nexia como auditor.
Actualmente, además de las tres grandes SOCIMIs cotizadas en el continuo -Hispania, Axiare y Lar, hay otras 25 cotizando en el MAB.
Según declaración del presidente de Armabex, Antonio Fernández, se prevé que a lo largo del 2017, cerca de 35 nuevas SOCIMIS se incorporen al mercado bursátil, de las que tres podrían cotizar directamente en el continuo. El valor conjunto de estas nuevas SOCIMIS, incluyendo la de General de Galerías Comerciales, ascendería a unos 5.500 millones de euros.
Kala Investments 